С помощью изложенного здесь материала Вы шаг за шагом по крупицам создадите свой Успех.

Янв
19

Инвестиции в московские апартаменты



Как сегодня правильно вкладывать деньги в московскую недвижимостьЧто принесет больший доход — покупка квартиры или апартаментов? В кризис такой подход к инвестициям оказывается невыгодным. Сейчас стоит задаваться вопросом не «что?», а «как?». После 2008 года конъюнктура главных участников рынка — застройщиков — изменилась. А значит, пора разрабатывать новые стратегии приумножения своих средств на квадратных метрах.

В начале 2000-х годов рынок недвижимости был хорошей площадкой для зарабатывания. Девелоперы активно застраивали Москву жильем, пытаясь удовлетворить возрастающий спрос покупателей, которые частично переквалифицировались в инвесторов. Они вкладывали деньги в новые проекты, и за время строительства их прибыль могла составить до 30-40% годовых. В то время рынок был представлен в основном частными игроками, которые были заинтересованы в привлечении денег покупателей. Дружелюбная тактика застройщиков, помноженная на стабильный рост рынка, приносила приличные проценты. Однако эйфория вложения денег в московскую недвижимость закончилась в 2008 году — рост рынка сменился падением, а потом стагнацией. Тем не менее инвесторы продолжали инвестировать в появляющиеся проекты — заманчивые обещания риелторов и собственный, некогда успешный, опыт давали надежду на успех предприятия.

Правда, даже в посткризисных условиях зарождающейся стабильности ожидаемого финансового результата добиться не удалось. В худшем случае инвесторы получили то, что когда-то вложили, — с учетом времени строительства объекта (как правило, 2 года) и ежегодной инфляции убыток очевиден. В лучшем — доходность оказалась на уровне банковского депозит.

В кризис неудачи на инвестиционном поле объяснить было легко — тяжелая макроэкономическая ситуация. После стало понятно, что причина в другом. Изменилось поведение застройщиков, с которыми привыкли работать инвесторы. Раньше они видели в покупателях партнеров, у которых можно было одолжить деньги дешевле, чем в банке. Сейчас девелоперы стали «солидными», часть из них имеет в составе акционеров крупные структуры, банки. В итоге у них нет потребности в быстрых деньгах. Их цель — продать объект по максимально высокой рыночной цене, а не демпинговать в начале. Так где же сейчас найти девелопера-партнера?

Лихие 2000-е

Примеры сверхудачного обогащения на недвижимости в конце 90-х — начале 2000-х годов сейчас остались только в приятных воспоминаниях. Купить квартиру на этапе котлована и перепродать через несколько лет, когда строительство закончится, — проверенный способ среди инвесторов. В начале «нулевых» рост строительной стадии накладывался на рост рынка. «Сводки» с рынка недвижимости радовали круглыми цифрами: с 2003 по 2008 год цены росли примерно на 30% в год, небольшие передышки были в 2004 и 2007 годах. К осени 2008 года стоимость квартир доросла до исторического максимума. Ценовой рост происходил в благоприятных экономических условиях — ВВП страны стабильно увеличивался.

Девелоперы выводили на рынок разнонаправленные проекты. Привлечение банковских кредитов на строительство объектов было для застройщиков либо дорогостоящим, либо требовало сбора большого количества документов. Поэтому частные девелоперы возводили объекты отчасти на собственные средства, отчасти — на средства покупателей. Обозначенная схема работы была очень выгодна: за возможность профинансировать проект на ранних стадиях застройщики предлагали минимальные «входные» цены. Таким образом, становясь мини-партнером, инвестор вкладывался в строительство практически по демпинговым ценам. Попутный ветер дул в спину, и инвесторов не покидала уверенность, что цены будут расти вечно. Отдельные кейсы подтверждали этот факт — на Остоженке стоимость квадратного метра в некоторых проектах поднималась до $50 тыс.

В 2013 году апартаменты в TriBeCa Apartments (девелопер Stone Hedge) продавались по цене $5560 за квадратный метр.

В сентябре 2014 года, непосредственно перед вводом в эксплуатацию, стоимость выросла до $7630 за квадрат. Соответственно, за год доходность инвестиций составила около 37%.

В архпроекте «Лица» (девелопер Capital Group) в 2013 году продажи лотов с дизайнерской отделкой стартовали с отметки $6500 за квадрат. Застройщик рассчитывает, что через 3 года, на финальной стадии строительства, стоимость квадратного метра вырастет до $9-10 тыс. Соответственно, ежегодная доходность составит 18%.

Со знаком «минус»

Инвестиции в московскую недвижимостьВсе хорошее когда-то заканчивается. 2008 год показал, что цены на московское жилье достигли своего максимума. С началом кризиса недвижимость перестала приносить хоть какой-то доход, а для некоторых даже обернулась потерями. Тогда многие вложившие деньги в недвижимость столкнулись с финансовыми трудностями и предпочли избавиться от «актива на вырост», при этом чаще всего предлагали объекты со скидками.

В конце 2009 года цены в долларах снизились на 30-50% по сравнению с докризисными — и, по оценкам экспертов, это было несомненное дно рынка.

В последние 6 лет рынок относительно стабилен и его «колышет» только от валютных изменений — квадратный метр растет в пределах инфляции. Вместе с сокращением потенциала роста рынка изменилась и сама его структура. Девелоперы, испытывая проблемы в кризис, сменили владельцев. Группа ВТБ стала обладателем сразу двух активов — «Дон-Строй» и «Система-Галс». В 2010 году Сбербанк выкупил долю «ДБ девелопмент» (сейчас кредитная организация вышла из проекта). В 2013 году банк «Глобэкс» приобрел контрольный пакет акций компании RGI International, которая застраивает Остоженку под брендом Rose Group.

Подобное «систематизирование» сыграло не на руку частному инвестору. Застройщики, за спиной которых стоит банк, могут на нулевом цикле строительства устанавливать более высокие цены, чем на рынке, и ждать до того момента, пока цена станет привлекательной.

Это говорит о его финансовой независимости — девелоперу не надо гасить кредит, он не связан с инвестициями частных лиц, у него нет необходимости срочно возвращать вложенные финансовые средства. Поскольку такие девелоперы не заинтересованы в привлечении инвесторов именно на этапе котлована, они могут открывать продажи значительно позже.

Московские власти в ноябрьском постановлении запретили строительство апартаментов как отдельных капитальных объектов. Теперь они могут размещаться только в гостиницах и других средствах размещения (апарт-отели, мотели, хостелы, сюит-отели и другое) в целях временного проживания, а не являться отдельными объектами капитального строительства. Сейчас, в соответствии с действующим законодательством, апартамент — это номер высшей категории в гостинице и ином средстве размещения, являющийся нежилым помещением. Подобный запрет не коснется проектов, реализация которых уже началась. Также из-под него выведены апарт-отели — новый сегмент на рынке инвестиций в недвижимость.

По замыслу властей, данная мера должна прекратить практику строительства под видом апартаментов жилья, не обеспеченного инфраструктурой.

Дорогой мой соинвестор

Сейчас снова нужно обратиться к проверенной стратегии и ориентироваться на частных девелоперов. Как правило, такие участники рынка предлагают инвестиции в апартаменты. Среди них можно выделить RED Development, Stone Hedge, KR Properties, Sminex.

Больше половины апарт-комплексов относятся к проектам релевелопмепта. Старые постройки XIX-XX веков, бывшие НИИ, производственные комплексы девелоперы переделывают под временное жилье. По закону они позиционируются как жилье для временного проживания, нет жестких требований по обеспечению социальной инфраструктурой. Особенно проекты реконструкции распространены в ЦАО, где практически нет свободных площадок для застройки, а вот пустующих и устаревших строений достаточно. Более того, несистемным участникам рынка довольно сложно получить площадки в центре Москвы. После того как мэром столицы стал Сергей Собянин, произошел пересмотр инвестконтрактов, многие были разорваны.

В целом сейчас получить контракт на строительство не так легко — это под силу крупным компаниям.

В случае точечного редевелопмента каждый объект уже вписан в существующую инфраструктуру — достаточно просто задать его развитию правильное русло. В таких проектах застройщик, опять же, приглашает покупателей в соинвесторы. Цикл редевелопмента меньше, чем срок строительства с нуля. Соответственно, срок оборачивоемости прибыли короче, что также играет на руку девелоперу.

Что влияет на итоговую доходность инвестиций в апартаменты:

  1. Стадия вхождения в проект. Чем раньше инвестор войдет в проект, тем большую прибыль он сможет получить. Иногда продажи начинаются не на нулевом цикле строительства, а намного позднее. В таком случае стартовая цена апартаментов будет существенно выше, соответственно, прибыль инвестора будет незначительной.
  2. Начальная цена входа в проект. Девелоперы небольших проектов чаще готовы предлагать более выгодные условия, (а именно низкую цену на старте), чем системные застройщики. Вряд ли можно рассчитывать на сверхдоходы при инвестировании в апартаменты небоскребов или дорогостоящих проектов, где изначально заложены значительная добавочная стоимость и высокий уровень капитальных затрат на строительство. В целом, как отмечают эксперты, сейчас довольно выгодное время для инвестирования в московскую недвижимость. По подсчетам Intermark Savills, если в «спокойное» время один покупатель мог выбирать из 8-10 альтернативных вариантов, то сейчас — из 15. Такая статистика говорит о том, что из-за обострившейся конкуренции девелоперы готовы делать своим клиентам выгодные предложения.
  3. Налоги. Эта статья расходов может стать весьма внушительной для собственников апартаментов. Налоговое законодательство меняется: скорее всего, с 2015 года к таким объектам будет применяться ставка налога в размере 0,5% в год. При этом налоговый вычет, как для владельцев квартир, применяться не будет. Средняя цена квадратного метра апартаментов в Москве сегодня составляет около 218 тыс. рублей. Если эти данные будут учитываться при кадастровой оценке, то налог за лот площадью 80 кв. м и приблизительной стоимостью 17,4 млн. рублей составит 87 тыс. рублей в год.
  4. Эксплуатация. В первую очередь это качество обслуживания управляющей компании. По оценкам экспертов, эксплуатационные платежи по апартаментам на 30% выше. Коммунальные платежи по сравнению с квартирными ставками имеют повышающий коэффициент и, как правило, отличаются на ставку НДС: на воду +10%, на тепло +25%, на электричество +27% (из расчета усредненного тарифа 2,5 рубля/кВт-ч). В итоге ежемесячная квартплата 100-метрового апартамента будет на 2-2,5 тыс. выше, чем у аналогичной по площади квартиры.
  5. Срок реализации проекта. Как правило, от начала строительства до сдачи дома в эксплуатацию цена увеличивается на 30-40%. Если строительство затягивается, прибыль снижается. Сейчас стоит быть особо внимательным — в нестабильной экономической ситуации застройщикам сложнее выдерживать изначально заявленные темпы строительства. Особенно в том случае, когда финансирование идет урывками.
  6. Срок выхода из проекта. Часто встречающаяся схема — купить на этапе котлована и продать, когда объект будет практически готов. Самый выигрышный вариант — дождаться сдачи дома в эксплуатацию и только потом перепродать. Однако здесь возможны риски растягивания сроков, о которых мы писали выше.
  7. Концепция. Зачастую девелопер очень «вкусно» расписывает проект, обещая расширенный набор инфраструктуры. По окончании некоторые опции могут быть не реализованы. В этом случае ликвидность объекта снижается и инвестор может не продать его по той цене, на которую рассчитывал.

Фиксируем прибыль

В зависимости от стадии вхождения в проект, даже на сегодняшнем рынке,  можно говорить о доходности вложений в недвижимость от 30% в валюте за 3-4 года. Для того чтобы поднять инвестиционную привлекательность апартаментов, девелопер, помимо интересной ценовой политики, укомплектовывает их дополнительными опционами: предоставляет отделку, богатую инфраструктуру, современную инженерную начинку. При инвестировании в недвижимость главное помнить: несмотря на надежность актива, есть ряд рисков. Поэтому просчитайте экономику своего «проекта» заранее.

Как выбрать апарт-комлекс

На что же следует обращать внимание при вложении кровных в элитную московскую недвижимость:

  1. Договор реализации апартамента. Некоторые застройщики продают апартаменты по различным договорам, которые не проходят государственную регистрацию, и, как следствие, клиент не может быть защищен от двойных продаж, срывов сроков строительства и ввода в эксплуатацию. Отдавайте предпочтение договору долевого участия.
  2. Возможность временно зарегистрироваться. В апартаментах можно получить временную регистрацию на 5 лет, если управляющая компания гостиничного типа либо сами апартаменты возводятся как гостинично-офисный комплекс.
  3. Тип покупаемого объекта. Зачастую застройщики для привлечения клиентов позиционируют свой проект как лофт-комплекс. Однако здесь есть существенные различия. Апартаменты строятся как обычные квартиры — то есть это первичное жилье. А лофты, как правило, являются продуктом редевелопмента — это бывшие заводы, фабрики, ведомственные здания, которые переделывают под жилье.
  4. Репутация девелопера. Узнайте, какие проекты уже реализовал застройщик, были ли эти работы выполнены в срок. Также будет нелишним съездить выбранный объект и посмотреть на темпы работ, сравнить степень готовности с заявленными сроками сдачи.
  5. Расположение комплекса. Лучше самостоятельно проверить, насколько удачна локация объекта  - есть ли рядом метро, легко ли подъехать на автомобиле. Второй момент -  насколько район обеспечен социальной инфраструктурой: школы, детские сады, магазины и т. д.
  6. Обслуживание. Заниматься этим может как собственная управляющая компания девелопера, так и сторонняя. Кроме того, достаточно часто для жильцов создается консьерж-служба, через которую можно нанять персонал, вызвать такси, купить билеты на самолет или в театр, заказать уборку квартиры и т. п.
  7. Инфраструктура проекта. Территория комплекса должна быть комфортной и включать в себя развитую инфраструктуру для удобства жителей. Это могут быть детские площадки, зоны отдыха, магазины, кафе и т. д. В некоторых проектах дополнительно предусмотрены детские сады, отделения банков, фитнес-центры и другие объекты.

Как выбрать апарт-комлекс для инвестиций

Какие тенденции стоит учитывать, если вы планируете вложить деньги в недвижимость в 2015 году

Покупка объектов премиум-класса с целью извлечения дохода будет происходить в новых условиях. Поэтому, если вы собираетесь приобрести такой актив, прислушайтесь к мнению экспертов рынка недвижимости.

  • Цена. В последние три месяца 2014 года средняя долларовая цена на элитное жилье в Москве снизилась на 19%. Отрицательный тренд сохранится и в следующем году. Поэтому уже к началу лета стоимость объектов будет сопоставимо с минимумом пятилетней давности (середина 2009 года). Квадратный метр будет стоить $ 12 500 — $ 13 000. Сейчас около 60% предложений не рынке элитного жилья номинируется в рублях, остальные — в долларах. При пересчете 100% предложения в долларах получается, что купить объект сейчас удастся по цене $ 15 700 за квадрат.
  • Спрос. Уровень спроса, несмотря на кризисное время, сохраниться на уровне 2013-2014 годов и составит 450-500 сделок за год считают в IntermarkSavills. Так, в 2014 году было куплено 500 квартир на общую сумму более $ 1 млрд. В месяц заключалось 42 сделки. Наибольший интерес будут представлять объекты в бюджете $1-2 млн. — на них придется 2/3 всех сделок на рынке элитного жилья. Снижение цен активизирует спрос на более дешевые лоты — до $ 1 млн. Они составят 15-20% в общей структуре спроса. Сделки дороже $3 млн. — не более 15% спроса, а более $5 млн. и вовсе будут штучными — 3-5%.
  • Предложение. Существенного расширения предложения в 2015 году не предвидится. В нынешних условиях на рынок смогут выйти небольшие проекты, где инвестор может профинансировать стройку за счет собственных средств либо с минимальным кредитованием. Предположительно, число новых элитных комплексов ограничится количеством 5-6. Среди них будут преобладать небольшие клубные дома, которые ценятся и продаются в любые времена. Предложение пополнится на 400-500 квартир и апартаментов.
  • Локация. Традиционно Якиманка, Хамовники и Замоскворечье – самые востребованные районы у покупателей элитного жилья. На фоне быстро сокращающегося предложения в Хамовниках девелоперы выводят проекты в двух других районах и осваивают другие территории ЦАО. В 2014 году открылись продажи в двух ЖК в Замоскворечье и в трех — на Якиманке. Зимой 2014 года началась реализация во второй очереди «Садовых Кварталов». Всего сейчас покупатель может выбирать из 44 жилых комплексов.

Автор: Юлия Погорелова


Понравилась статья? Рекомендуйте ее друзьям:



Читайте статьи данной категории:


  1. Наталья сказал,

    Статья очень интересная. Во-первых, это выход для тех, кому голову некуда приклонить.
    Во-вторых, наконец-то я поняла, как азиаты в большом своём количестве попадают в новые московские ( да и в старые тоже) дома.
    В-третьих, это ценная подсказка олигархам, если они выходят на этот сайт. А если не выходят, сами виноваты: кто не успел, тот опоздал.

  2. Алина сказал,

    Многие аналитики рынка недвижимости сегодня делают громогласные заявления о том, что в ближайший год столичная недвижимость может упасть в цене на 20%. И элитный сегмент не является исключением. Можно ли рассматривать сегодня приобретение элитной недвижимости в Москве как способ сохранения своих финансовых активов?

  3. Ирина сказал,

    Алина, история рынка элитной московской недвижимости является бесспорным доказательством того, что в любой финансово нестабильной ситуации инвестиции в недвижимость являются одним из наиболее надежных способов управления материальными активами, поскольку это крайне устойчивый к экономическим колебаниям рынок. Как показал кризис 2008 года, недвижимость при любых обстоятельствах продолжает приносить доход. При этом вложения в элитную недвижимость безошибочны, так как ценовые колебания в сегменте предметов роскоши всегда минимальны. Так, в 2008 году стоимость квартир в элитном сегменте упала не более чем на 15%. При этом уже через год цены восстановились до предкризисного уровня и демонстрировали положительную динамику.

    В первую очередь, хочу порекомендовать рассмотреть премиум-сегмент. Как вариант — апартаменты с готовой дизайнерской отделкой. Отличительной особенностью экономически нестабильных времен является нацеленность покупателя и инвестора на ликвидное предложение с высокой стадией готовности.

    Еще один тонкий момент сегодняшнего рынка — перспективность арендного бизнеса. Не надо бояться приобретать элитную недвижимость для арендных целей, именно на нее потребитель найдется всегда. По данным наших аналитиков, изучающих арендный рынок, сейчас на вторичном рынке снижается спрос на квартиры в старых «сталинках», «цековских» домах, а вот в более дорогом сегменте, с ежемесячной оплатой от $8000 и выше, спрос, наоборот, растет.

    Удивительно, но факт: проекты более сложные и дорогие по вложениям еще более устойчивы к тенденциям рынка. Они вне зоны досягаемости и как бы парят над всеми негативными тенденциями, охватившими рынок. Эти квартиры никогда не подешевеют, а будут только дорожать с годами как предмет искусства, обрастая легендами и пользуясь любовью москвичей.

Добавить комментарий

    Яндекс.Метрика