С помощью изложенного здесь материала Вы шаг за шагом по крупицам создадите свой Успех.

Ноя
05

Покупка готового арендного бизнеса



buy houseПокупая готовый арендный бизнес, не рассчитывайте на спекулятивный сверхдоход. Плюс такого варианта – в стабильной прибыли с минимальным вмешательством в сам процесс. Когда рассматривается вопрос инвестирования в коммерческую недвижимость для частного инвестора, необходимо сосредоточиться на приобретении готового объекта, гарантирующего постоянный рентный поток.

Специфика арендного бизнеса

Из того, что доступно на рынке для таких покупателей, можно выделить следующие основные виды активов: объекты street retail, помещения в действующих торговых и офисных центрах, паи рентных фондов, базовым активом которых является недвижимость.

Вложения в небольшие помещения в действующих крупных объектах активно предлагаются многими игроками рынка, но все же остаются достаточно спорными инвестициями с точки зрения качества актива. Например, рассматривая вопрос приобретения помещения в действующем ТЦ, необходимо учитывать ряд проблем и рисков, которые могут возникнуть на этапе его эксплуатации.

Проблемы и риски эксплуатации арендного бизнеса в ТЦ:

  • Ставки аренды внутри ТЦ могут сильно отличаться. Они зависят от этажа расположения, локации на этаже, размера помещения и профиля арендатора. Правильно оценить потенциал помещения непрофессионалу на рынке практически невозможно.
  • Ставки аренды между «похожими» на первый взгляд торговыми комплексами неоднородны. Ставки аренды зависят от выручки, которую получает арендатор. Она, в свою очередь, — от посещаемости торговых центров и конверсии посетителей в покупателей. Без тщательного анализа объектов нельзя ориентироваться на ставки аренды в похожих ТЦ.
  • Отсутствие единого управления торговым центром. Когда помещения внутри объекта принадлежат разным собственникам, управляющей компании сложно выдержать единую линию управления объектом, поддерживать единую концепцию, так как каждый владелец старается «выжать» максимальную прибыль из своей части объекта. Отсутствие единой концепции может привести к тому, что помещение потеряет привлекательность для посетителей (например, из-за нехватки каких-то товарных групп или неоднородности пула арендаторов). Это, в свою очередь, приведет к снижению спроса и уменьшению как арендной ставки, так и стоимости всего объекта.
  • Использование общих зон. В любом торговом центре значительную часть занимают общие зоны, парковки, непригодные для сдачи в аренду, инженерные системы. Помимо наличия юридических аспектов, связанных с правами собственности на данные площади, все это требует качественного обслуживания. Здесь может возникнуть множество споров и конфликтов, касающихся качества эксплуатации, стоимости услуг, отказа части совладельцев в оплате. Конечным итогом любого такого конфликта будет снижение стоимости актива.

Если говорить о покупке части офисного объекта, то, опять же, встанет вопрос эксплуатации инженерных систем и общих зон с вытекающими отсюда сложностями. Также в случае съезда текущего арендатора возможен длительный простой помещения, так как офисные «жильцы» при поиске помещений более чувствительны к его размеру, конфигурации, перечню предоставляемых дополнительных услуг, чем представители торговли.

Таким образом, инвестиции в части больших объектов могут привести не к стабильному получению дохода, а к «одной головной боли», так как невозможно предсказать объем эксплуатационных расходов. Поэтому наиболее привлекательными направлениями для частных инвесторов следует назвать приобретение отдельных объектов street retail либо покупку паев фондов недвижимости.


Что такое street retail и на что следует обратить внимание, покупая объекты недвижимости?

Street retail (в переводе с английского: уличная торговля) – обобщающее название маленьких торговых и офисных помещений, располагающихся на нижних этажах здания.

Покупка арендного бизнесаПри покупке арендного бизнеса, объектов street retail, необходимо обратить особое внимание на следующие моменты:

  1. На расположение и конфигурацию помещения. Желательно, чтобы объект располагался по правой стороне по пути в область. Следует учесть, полностью ли оно находится на первом этаже или его часть расположена в подвале или на втором этаже, так как стоимость первого этажа существенно выше. Также можно посмотреть возможность разделения помещения на несколько, что в будущем может повысить арендный поток.
  2. На особенности расчета чистого операционного дохода, который вам показывают. Очень часто продавцы не указывают таких расходов, как налог на недвижимость, страхование объекта, аренда земли, что может серьезно повлиять на доходность инвестиций.
  3. На валюту договора. Если договор заключен в иностранной валюте, надо проверить, нет ли там коридоров по курсу (ограничение курса доллара, например, не менее 35 и не более 43 рублей за доллар) или других условий, превращающих договор в рублевый. Также необходимо четко понимать, что при серьезном ослаблении рубля высока вероятность перехода договора в рубли, так как арендаторы имеют рублевую выручку.
  4. На ставку аренды и тип арендатора, а также срок его пребывания на данном месте. Необходимо понимать, что ставки для разных контрагентов отличаются. Например, наибольшую цену на текущем рынке арендного бизнеса платят банки и ювелирные магазины, в то время как рестораны не готовы к такой же высокой стоимости. Если арендатор сидит в данном помещении давно (более трех лет), то вероятность, что он съедет, существенно ниже, чем в том случае, если он только что заключил договор.
  5. На количество пустых помещений в ближайшем окружении, а также на то, как часто меняются арендаторы в помещении. Это может косвенно показывать «истинную ценность» данного места. Выяснить это легко — достаточно пообщаться с продавцами магазинов.

Плюсы и минусы приобретения объектов в street retail

Плюсами от покупки данного вида арендного бизнеса являются:

  • Возможность использовать упрощенную систему налогообложения. В этом случае налог на доходы составит 6%. Если оформить ИП и получить патент, то налоговая нагрузка будет ниже.
  • Возможность переложить эксплуатационные расходы на арендатора. Обычно все эти финансовые заботы, а также взаимодействие с коммунальными и прочими службами, осуществляются арендатором, что освобождает собственника помещения от дополнительных трудозатрат.

Однако здесь есть и свои минусы:

  • Высокий уровень минимальных инвестиций. В том случае если вы хотите купить арендный бизнес в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах России, обойдется это в немалую «копеечку». Порог входа — $500 тыс., однако таких объектов единицы. Более реальный бюджет — от $3 млн.
  • Риск длительного простоя помещения или снижения арендной ставки из-за съезда предыдущего арендатора. Ставки сильно отличаются в зависимости от типа арендаторов, поэтому при съезде компании одного направления деятельности нет гарантий, что удастся заменить ее на другую, не ухудшив при этом коммерческих условий.

Альтернатива: паи рентных фондов недвижимости

Это относительно новый продукт для нашего рынка, который становится все более популярным инструментом инвестирования в недвижимое имущество. Такой пай — ценная бумага, базовым активом которой является объект недвижимости, и именно он генерирует доход. Обычно им является один или несколько крупных объектов недвижимости (торговый комплекс, офисный или логистический центр) либо группа однородных по идее, более мелких объектов. Покупая паи таких фондов, инвестор становится совладельцем всего объекта, а не какой-то части в нем.

Пай фонда недвижимости сочетает в себе плюсы как ценной бумаги, так и объекта недвижимости. Текущая операционная доходность на паи находится на сопоставимом с инвестированием в street retail уровне. При этом за счет того, что у фонда может быть множество пайщиков, порог входа инвестора существенно ниже. Иногда он начинается от $ 10 тыс.

Так как покупка недвижимости напрямую — это наиболее понятный для инвестора способ приобретения актива, сначала опишем некоторые аспекты данной стратегии.

Как обманывают неопытного рантье?

Вот самые часто встречающиеся мошеннические схемы при покупке готового арендного бизнеса:

  1. Самые часто встречающиеся мошеннические схемы при покупке готового арендного бизнесаПодделка документов для продажи объекта. Как правило, помещение продается по доверенности, собственник — иностранец, который сам купил его не так давно. Под видом того, что владельцу нужно срочно уехать на родину, он оперативно хочет продать свой бизнес. В этом случае могут предлагаться даже «топовые» локации. Если раньше в основном подделывали документы юрлиц (сделать это проще), то теперь жертвами «рейдерского захвата» все чаще становятся частные инвесторы.
  2. Указание завышенной стоимости аренды в договоре. В договоре прописывается большая, чем в действительности, арендная ставка. В бухгалтерской отчетности, которую проверяет покупатель, эта махинация чаще всего не прослеживается: контрагент переводит всю сумму, а собственник возвращает ему потом разницу. Как правило, после продажи такой арендатор съедет, а покупатель получит объект с гораздо большим сроком окупаемости, чем планировалось изначально.
  3. Создание положительного имиджа объекта. Очень часто перед покупкой будущий собственник выезжает «в поле», чтобы самостоятельно убедиться, как идет бизнес у «жильца»: есть ли спрос на его услуги, хорошая ли проходимость помещения. Специально для этой цели арендатор может создать «массовку» — пригласить студентов или пенсионеров, которые за вознаграждение будут «играть» заинтересованных клиентов.
  4. Заведомо ложный расчет экономической модели окупаемости. Продавец арендного бизнеса рассчитывает процент доходности и срок окупаемости, не учитывая дополнительные траты: операционные расходы, налоги, арендные платежи на землю. Покупатель не осознает, сколько ему в действительности придется потратить сверх суммы, в которую выльется его приобретение.

Автор: Екатерина Черных


Понравилась статья? Рекомендуйте ее друзьям:



Читайте статьи данной категории:


Добавить комментарий

    Яндекс.Метрика