Как быстро и дорого продать квартиру?

Безусловно, продать быстро и дорого — желание каждого владельца недвижимости, выходящего на рынок. И это касается не только квартир. Сразу оговоримся. Продать квартиру дороже её рыночной стоимости (о том, что это такое, скажем позднее), практически невозможно. Такие ситуации бывают, но это редкость. Чтобы читатель, тем не менее, имел о них представление, определим их условно как «случайность» и «абсолютное везение».

Ситуация, которую мы будем именовать «случайность», заключается в том, что покупатель абсолютно не ориентируется в ценах на недвижимость. Не секрет, что в наш век абсолютной информационной доступности такая ситуация крайне редка, а вероятность встретить такого покупателя сводится к нулю.

Ситуация, которую мы будем именовать «абсолютное везение» заключается в том, что покупателю нужна исключительно ваша квартира. То есть ни аналогичная, ни похожая ему никак не подойдут. Вашу квартиру могут захотеть купить ваши соседи, которым понадобилось, например, поселить рядом детей или родителей. При этом кроме вашей квартиры ничего более ни на вашем этаже, ни в вашем подъезде, ни даже в вашем доме не продаётся и продаваться не будет. А вы продаёте свою квартиру именно в этот счастливый момент. Такая ситуация, конечно, гораздо более реальна, но тоже редка. Тем не менее, в данном случае вероятность встретить такого покупателя значительно выше, чем в первом.

Мы поговорим всё же о более общих, классических ситуациях. И будем отвечать скорее на вопрос: «как продать квартиру как можно быстрее и в верхнем диапазоне рыночной цены?»

Сначала остановимся на вопросе, что же такое рыночная цена и как её определить. Рыночная цена — это цена сделок на рынке, то есть цена, по которой не только продают, но и покупают, фактически совершают сделки. Поскольку достоверной статистической информации о цене именно сделок нет, и продавец, и покупатель вынуждены ориентироваться исключительно на цену предложения. Таким образом, для определения рыночной цены вашей квартиры, необходимо изучить аналогичные предложения. Интернет сейчас изобилует сервисами по расчёту рыночной цены по заданным параметрам. Такими сервисами тоже полезно воспользоваться, но, чтобы более точно сориентироваться в рынке, необходимо посмотреть текущие сопоставимые предложения. Многие предполагают в цене предложения возможность торга, но это, как правило, редко превышает 5 %.

Чтобы сориентироваться в рынке, смотрим базы недвижимости. Они, как правило, содержат все текущие предложения на рынке. Определившись с диапазоном цены в целом, необходимо сопоставить свою квартиру с аналогичными по всем параметрам и определить именно свой «потолок» цены.

Сразу развеем миф, что цена квартиры с ремонтом определяется как сумма цены квартиры без ремонта и стоимости вашего ремонта. У каждого человека свой взгляд на то, как должна выглядеть его квартира и сколько денег он готов на это потратить. Кроме того, российский менталитет в принципе предполагает «переделывание» квартиры именно под себя. Даже такие классические для европейского и американского рынка предложения, как квартира с так называемой «белой отделкой», так и не прижились у нас.

После определения цены ваша задача — максимально проинформировать потенциальных покупателей о вашем предложении. Срок продажи несколько зависим от цены. Если мы говорим о ситуации, когда ваше предложение будет одним из десяти абсолютно аналогичных, но самое дорогое, то, скорее всего, потенциальные покупатели сначала будут рассматривать предложения ваших конкурентов.

Это, конечно, не повод сразу снижать цену. Целесообразно узнать подробности о предложениях конкурентов, выявить их слабые стороны и выделить свои сильные. Это может быть простота и скорость сделки: сделка не альтернативная, квартира свободна от проживающих, в квартире никто не зарегистрирован, в сделке не участвуют несовершеннолетние и прочее. Ваша задача проинформировать обо всех плюсах покупателя.

Необходимо подготовить все документы, которые могут понадобиться покупателю для проверки чистоты сделки. Заранее выписавшись из квартиры, получив выписки из ЕГРП, из домовой книги, справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и т.п., вам не придётся тратить на это время, когда появится потенциальный покупатель.

Если вы будете продавать квартиру самостоятельно, не обращаясь в агентство недвижимости (поговорим об этом ниже), вы сократите свои расходы и получите от сделки больше. Самостоятельная продажа квартиры — не только способ выручить больше денег, но и способ ускорить продажу квартиры. Почему это так и как это сделать?

Почему… Никто сильнее вас не заинтересован в продаже вашей квартиры на наиболее выгодных условиях. Любой агент заинтересован только в скорейшем получении комиссии и будет заниматься продажей не только вашей квартиры. Таким образом, вы не защищены от ситуации, когда вместо показа вашей квартиры агент выберет показ другой, более перспективной по его мнению. Или же просто предложит потенциальному покупателю другую квартиру, комиссия по которой у него выше.

Как это сделать… Шаг первый: подготовить текст объявления, фотографии и план квартиры. Даже если вы обращаетесь в агентство или к частному агенту, возьмите написание объявления на себя. Тут мы постепенно переходим к скорости продажи. Чем точнее и подробнее вы опишите ваше предложение, чем более широкому кругу лиц вы о нём сообщите, тем быстрее вы встретите покупателя. Довольно часто можно встретить объявления, которые не только не описывают детально квартиру, но и в которых не указано то, что есть в ней и может заинтересовать потенциального покупателя, не содержащие фотографии и план квартиры. Или же описания порой просто не соответствуют действительности. Поэтому нужно делать описание самостоятельно или, как минимум, проверять, что написал в объявлении агент. Это не только позволит не пропустить вашего покупателя, но и сократить время на «пустые» показы. Например, если в вашей квартире нет городского телефона и вы об этом проинформируете рынок, вы не будете тратить время на тех, кому принципиально его наличие.

Шаг второй: разместить объявление в базах недвижимости в Интернете. Разместить объявление лучше как в наиболее популярных базах, так и в любых других. Чем больше баз вы охватите, тем больше шансов встретить именно вашего покупателя как можно скорее.

Шаг третий: отвечать на телефонные звонки и показывать квартиру.

Немного оговоримся. Указанные выше три шага — и есть работа агента недвижимости. Поэтому принимая решение, как вы будете продавать квартиру, ответьте себе на вопрос, готовы ли вы заплатить агенту за эти три шага ту комиссию, которую вам назовут.

Шаг четвёртый: оформляем сделку. Четвёртый шаг намеренно вынесен за пределы компетенции агента недвижимости, поскольку сопровождение сделок купли-продажи — это, во-первых, прерогатива юриста, во-вторых, отдельно продающаяся на рынке услуга. При многих банках организованы службы, которые занимаются комплексным сопровождением сделок с недвижимостью, от подготовки договора и аренды банковской ячейки до регистрации перехода прав собственности. И последнее время довольно распространена практика, когда сделки осуществляются через такие службы (т.е. агентство не занимается подготовкой договора и регистрацией перехода права), и эта услуга оплачивается продавцом отдельно, не включается в комиссию агентства. Конечно, необходимо внимательно изучить подписываемые договоры, а их изучение лучше поручить специалисту — вашему юристу.

Тем же, кто квартиру покупает, следует обязательно привлечь специалиста — юриста, специализирующегося на сделках с недвижимостью, как для проверки чистоты сделки, так и для сопровождения.

Подводя итог. Чтобы продать квартиру быстро и дорого, необходимо заранее подготовить документы, качественно и подробно написать объявление, разместить его в базах недвижимости, правильно определить цену и сэкономить на услугах агента, потратившись только на услуги юриста.